Thẩm định và phân tích dự án đầu tư bất động sản: những câu hỏi thường gặp

Thẩm định dự án bất động sản để trả lời điều gì?

Câu hỏi cốt lõi không phải dự án có đẹp hay không, mà là dự án có đáng để doanh nghiệp rót vốn hay không. Người phân tích, thẩm định thường hỏi: dòng tiền có đủ để nuôi dự án không; doanh thu có quá lạc quan, chi phí có bị bỏ sót không; nếu lãi suất tăng hoặc doanh số giảm thì dự án còn hiệu quả không; mức giá tối đa có thể trả là bao nhiêu; pháp lý, quy hoạch có phù hợp không; thị trường có hấp thụ được sản phẩm không.

Đọc thêm: Investment Analyst là gì? Nghề phân tích đầu tư bất động sản.

Thẩm định dự án gồm những nội dung nào?

The FS Lab phân tích một dự án qua bốn trụ cột liên kết: pháp lý (đất, doanh nghiệp, thủ tục dự án), quy hoạch (FAR, các loại diện tích sàn, sản phẩm), thị trường (cung, cầu, giá, tốc độ bán) và tài chính (chi phí, cơ cấu vốn, dòng tiền, hiệu quả). Kết quả của trụ cột trước là đầu vào để kiểm chứng trụ cột sau, nên một giả định sai ở đầu có thể làm thay đổi kết luận ở cuối.

Lộ trình chi tiết theo bốn trụ cột có trong khóa học lập FS bất động sản.

Nhiều hồ sơ cùng lúc, sàng lọc dự án thế nào?

Không cần lập mô hình đầy đủ cho mọi hồ sơ. Nên đọc pháp lý và quy hoạch trước: nguồn gốc đất, quy hoạch 1/2000, quy hoạch 1/500 và tình trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng. Các vấn đề cần xem ngay từ vòng đầu gồm đất công hoặc đất công xen kẹt chưa được xử lý, quy hoạch không phù hợp mục tiêu đầu tư, dự án hỗn hợp có FAR cao nhưng không được phân bổ chỉ tiêu dân số. Mỗi vấn đề cần phân loại: cần kiểm chứng thêm, cần xử lý trước, hay là tiêu chí dừng.

Đọc thêm: 1 tuần cần thẩm định 10 dự án, làm sao kịp?

Rà soát pháp lý dự án cần lưu ý gì?

Đừng chỉ hỏi phần đất dưới chân công trình đã có giấy chứng nhận chưa. Câu hỏi quan trọng hơn là chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất đối với toàn bộ khu đất trong ranh dự án hay chưa. Xây xong không có nghĩa pháp lý của cả dự án đã xong.

Đọc thêm: Vì sao Lexington xây xong mà cư dân vẫn chưa có sổ?

FAR cao có phải dự án tốt?

Chưa chắc. FAR giới hạn tổng diện tích sàn, chỉ tiêu dân số giới hạn quy mô sản phẩm ở, còn phần FAR còn lại chỉ có giá trị khi quy hoạch cho phép và thị trường hấp thụ được. Nên bắt đầu từ dân số, quy đổi ra nhu cầu nhà ở, rồi mới quay lại FAR.

Đọc thêm: FAR cao hay "dân số đẹp"?

Phần nào trong báo cáo thẩm định tốn thời gian nhất?

Thường không phải lập mô hình mà là khảo sát thị trường để có giá bán thuần, khả năng hấp thụ và tiến độ thanh toán đủ tin cậy. Khi giá khảo sát chênh nhiều so với giá kỳ vọng ban đầu, cần cập nhật phương án cơ sở trước rồi mới chạy độ nhạy.

Đọc thêm: Một báo cáo thẩm định thường mất thời gian nhất ở phần nào?

Thẩm định khi mua dự án (M&A) khác gì?

Có nhiều cách tiếp cận một quỹ đất: nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng dự án, mua cổ phần hoặc phần vốn góp (Share Deal), đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Mỗi cấu trúc kéo theo một phạm vi thẩm định chi tiết (DD), nghĩa vụ kế thừa, thuế phí và dòng tiền khác nhau. Trước khi hỏi giá bao nhiêu, cần xác định bên mua thực sự mua gì.

Đọc thêm: Deal Structure và định giá trong M&A bất động sản.

The FS Lab có nhận thẩm định dự án không?

Có. The FS Lab lập mô hình tài chính và báo cáo thẩm định trên dữ liệu khách hàng cung cấp, nhằm hỗ trợ đánh giá tính khả thi, hiệu quả đầu tư và rủi ro trọng yếu. Đây không phải xác nhận pháp lý, chứng thư thẩm định giá hay cam kết về lợi nhuận đầu tư. Nhắn The FS Lab để trao đổi.

Câu hỏi thường gặp

Thẩm định dự án bất động sản gồm những gì?

Thường đi qua bốn trụ cột: pháp lý, quy hoạch, thị trường và tài chính; kết quả trụ cột trước là đầu vào để kiểm chứng trụ cột sau.

Sàng lọc dự án nên đọc phần nào trước?

Nên đọc pháp lý và quy hoạch trước: nguồn gốc đất, quy hoạch 1/2000, 1/500 và tình trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng.

FAR cao có phải dự án tốt?

Chưa chắc. FAR chỉ cho biết diện tích sàn tối đa; hiệu quả còn phụ thuộc chỉ tiêu dân số, công năng được phép và khả năng hấp thụ của thị trường.

Thẩm định dự án và thẩm định giá khác nhau thế nào?

Thẩm định dự án hỗ trợ đánh giá tính khả thi, hiệu quả và rủi ro để ra quyết định; thẩm định giá xác định giá trị tài sản và có đầu ra là chứng thư thẩm định giá.

Nguồn tham khảo

• Các bài viết trên Knowledge Hub của The FS Lab được dẫn trong từng câu trả lời.

Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế; cần kiểm tra hiệu lực tại thời điểm áp dụng.