Vì sao Lexington xây xong mà cư dân vẫn chưa có sổ?

Vướng mắc được nêu ở Lexington là gì?

Trường hợp Lexington Residence đặt ra một câu hỏi rất thực tế: đất đã có giấy chứng nhận, công trình đã xây xong và có người ở, nhưng người mua vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận. Vì sao?

Theo VietnamFinance (20/6/2023) và Người Quan Sát (21/3/2024), khu đất dự án rộng hơn 21.000 m², trong đó gần 17.500 m² đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gần 3.900 m² là đất công viên cây xanh chưa có quyết định giao đất. Cũng theo các bài báo này, Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM nêu hai lý do chưa cấp giấy chứng nhận cho người mua: dự án chưa hoàn tất pháp lý sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính về đất chưa hoàn thành.

Bài viết dùng trường hợp này để minh họa một nguyên tắc rà soát. Thông tin trên phản ánh thời điểm báo đăng; bài không kết luận một nguyên nhân duy nhất và không mô tả tình trạng pháp lý hiện tại của dự án.

Nguồn: VietnamFinance (20/6/2023), Người Quan Sát (21/3/2024).

Mấu chốt không nằm ở việc tòa nhà xây trên phần đất nào

Nếu chỉ nhìn diện tích chiếm đất của công trình, rất dễ kết luận rằng tòa nhà nằm trọn trên phần đất đã có giấy chứng nhận thì việc cấp giấy cho cư dân không bị ảnh hưởng bởi phần đất còn lại.

Đây chính là chỗ dễ nhầm.

Khi xem xét pháp lý của dự án, không thể chỉ nhìn diện tích chiếm đất của các tòa nhà. Cần nhìn toàn bộ khu đất nằm trong ranh quy hoạch dự án và quyền sử dụng đất tương ứng của chủ đầu tư đối với toàn bộ khu đất đó.

Vì sao phần đất không xây dựng vẫn quan trọng?

Trong quy hoạch, diện tích phù hợp quy hoạch không chỉ gồm phần đất xây dựng công trình. Nó còn gồm giao thông, cây xanh và các công trình hạ tầng khác. Tổng diện tích này là cơ sở để xác định các chỉ tiêu phát triển như FAR, từ đó ảnh hưởng đến GFA, NSA và quy mô phát triển của dự án.

Áp vào Lexington, lập luận là: nếu quy mô phát triển được xác lập trên khoảng 2,1 ha thì khi đánh giá quyền sử dụng đất của dự án, không thể chỉ nhìn khoảng 1,75 ha đã có giấy chứng nhận. Đây là nhận định phân tích của bài viết, không phải kết luận của cơ quan có thẩm quyền.

Phần đất còn lại trong ranh quy hoạch vì vậy không thể bị bỏ qua chỉ vì trên đó không có tòa nhà.

Bài học khi rà soát pháp lý

Khi rà soát pháp lý một dự án, câu hỏi không nên dừng ở:

Cần hỏi thêm câu quan trọng hơn:

Đây là khác biệt giữa việc chỉ kiểm tra nơi công trình được xây và việc kiểm tra pháp lý của toàn bộ dự án. Việc cấp giấy chứng nhận cho người mua còn có thể phụ thuộc vào nghĩa vụ tài chính và các thủ tục khác, nên cần xem đủ hồ sơ trước khi kết luận cho một dự án cụ thể.