Xây nền tảng đúng ngay từ đầu
Phù hợp với sinh viên, người mới đi làm hoặc người chuyển ngành muốn hiểu công việc thẩm định dự án và lập mô hình tài chính bất động sản.
Khóa học FS bất động sản
Từ dữ liệu khu đất đến quyết định đầu tư
Lộ trình học lập FS (báo cáo nghiên cứu khả thi) và thẩm định dự án nhà ở theo trình tự công việc: thu thập dữ liệu, rà soát pháp lý, chuyển chỉ tiêu quy hoạch thành sản phẩm, kiểm chứng thị trường, lập mô hình tài chính (Financial Model) và nhận diện rủi ro trọng yếu trước quyết định đầu tư.
- 4 trụ cột
- Pháp lý, quy hoạch, thị trường, tài chính
- 1 quy trình
- Từ cơ hội đầu tư đến kết luận thẩm định
- Học trên case
- Gắn dữ liệu dự án với quyết định trong thực tế
- Chú trọng rủi ro
- Bên cạnh hiệu quả, kiểm tra cả khả năng triển khai
Một dự án được nhìn qua bốn trụ cột liên kết
Khung phân tích của The FS Lab đi qua bốn trụ cột, từ pháp lý đến tài chính. Kết quả của trụ cột trước là đầu vào để kiểm chứng trụ cột sau, nên một giả định sai ở đầu có thể làm thay đổi kết luận ở cuối.
Pháp lý
Đất, doanh nghiệp và thủ tục dự án
Quy hoạch
Hệ số sử dụng đất (FAR), các loại diện tích sàn (GFA, CFA, NSA/NLA) và sản phẩm
Thị trường
Cung, cầu, định vị, giá và tốc độ bán
Tài chính
Chi phí, cơ cấu vốn, dòng tiền và hiệu quả
Dành cho người muốn hiểu dự án trước khi lập mô hình tài chính
Trọng tâm của chương trình là hiểu dữ liệu đầu vào, kiểm tra mối liên hệ giữa bốn trụ cột và biết vì sao một giả định có thể làm thay đổi kết luận đầu tư.
Hệ thống lại kiến thức rời rạc
Phù hợp với nhân sự đầu tư, phát triển dự án, tài chính, ngân hàng, tư vấn, pháp lý hoặc quy hoạch muốn kết nối chuyên môn của mình với toàn bộ FS.
Xây dựng một khung phân tích chung
Phù hợp với đội ngũ cần thống nhất cách thu thập dữ liệu, rà soát dự án, trao đổi giả định và trình bày cơ sở cho quyết định đầu tư.
Đi theo đúng trình tự thẩm định một dự án nhà ở
Nội dung được phát triển từ giáo trình “Phương pháp thẩm định dự án nhà ở” của The FS Lab, bắt đầu từ dữ liệu khu đất và kết thúc ở việc nhận diện rủi ro, hình thành cơ sở cho quyết định đầu tư.
- 00
Học phần 00, Tổng quan
Đọc cơ hội đầu tư trước khi đi vào chi tiết
Xác định bộ dữ liệu tối thiểu cần có và những câu hỏi phải làm rõ trước khi thực hiện phân tích sâu.
- Vị trí, tiếp giáp và khả năng kết nối
- Quy mô và diện tích phù hợp quy hoạch
- Mặt tiền, đường vào và khả năng tiếp cận
- Hình dạng, hiện trạng và tình trạng bồi thường
- Các cụm tạo cầu và điều kiện khu vực
- Xác định thông tin còn thiếu cần kiểm chứng
- 01
Học phần 01, Pháp lý
Kiểm tra khả năng sở hữu, triển khai và giao dịch
Tách ba lớp pháp lý (đất, doanh nghiệp, dự án) để xác định dự án có thể tiếp tục nghiên cứu, nhận chuyển nhượng và triển khai hay không.
- Nguồn gốc, loại đất và thời hạn sử dụng
- Bồi thường, tranh chấp, thế chấp và nghĩa vụ tài chính
- Loại hình, cơ cấu sở hữu và tài sản doanh nghiệp
- Quy hoạch, chủ trương đầu tư và thủ tục dự án
- Tiến độ pháp lý, giao đất và điều kiện bán hàng
- Rủi ro pháp lý có thể làm thay đổi cấu trúc giao dịch
- 02
Học phần 02, Quy hoạch
Chuyển chỉ tiêu quy hoạch thành sản phẩm có thể phát triển
Hiểu ý nghĩa kinh tế của các chỉ tiêu thay vì chỉ đọc con số trên hồ sơ quy hoạch.
- FAR, mật độ xây dựng và diện tích chiếm đất
- GFA tính vào FAR, CFA và diện tích không tính vào FAR
- NSA/NLA, hệ số hiệu dụng và diện tích thương phẩm
- Cơ cấu sử dụng đất và hạ tầng xã hội
- Quy chuẩn thiết kế nhà ở cao tầng, thấp tầng
- Tính quỹ sàn, FAR theo công năng và số lượng sản phẩm
- 03
Học phần 03, Thị trường
Kiểm chứng sản phẩm, giá bán và khả năng hấp thụ
Đưa quy hoạch ra thị trường để kiểm tra phần quỹ sàn dự kiến có thực sự tạo doanh thu và dòng tiền hay không.
- Phân tích cung, cầu và các cụm tạo cầu
- Phân khúc và đối tượng khách hàng
- Loại hình, cơ cấu và diện tích sản phẩm
- Dự án so sánh, đơn giá và tổng giá trị sản phẩm
- Tiến độ bán hàng và tỷ lệ hấp thụ
- Chính sách thanh toán và lịch thu tiền
- 04
Học phần 04, Tài chính
Chuyển giả định thành mô hình tài chính và dòng tiền
Kết nối tiến độ, doanh thu, chi phí, nguồn vốn và thuế để xác định nhu cầu vốn cùng hiệu quả đầu tư.
- Chi phí đất, xây dựng, tư vấn và quản lý
- Chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp và vận hành
- Cơ cấu vốn chủ, vốn vay và vốn huy động
- Dòng tiền theo các mốc pháp lý và triển khai
- VAT, thuế TNDN và chênh lệch thời điểm
- Lợi nhuận sau thuế, IRR, ROE, ROS và nhu cầu vốn chủ
- 05
Học phần 05, Rủi ro
Hình thành kết luận đầu tư có điều kiện
Không dừng ở một con số IRR. Người học rà soát các giả định có thể làm thay đổi khả năng triển khai, nhu cầu vốn và hiệu quả thực tế.
- Rủi ro đất, bồi thường và nghĩa vụ tài chính
- Rủi ro điều chỉnh quy hoạch và cơ cấu sản phẩm
- Rủi ro thủ tục và sai phạm pháp lý dự án
- Rủi ro tốc độ bán hàng và thanh khoản
- Rủi ro cơ cấu vốn và dòng tiền
- Xác định vấn đề cần kiểm chứng trước quyết định
Người học thực hành gì trong khóa
- Đầu vào
Xác định dữ liệu cần có
Thực hành liệt kê dữ liệu còn thiếu, điểm cần xác minh và những đầu vào chưa nên đưa vào mô hình khi chưa kiểm chứng.
- Mô hình
Liên kết các giả định
Học cách quy hoạch, sản phẩm, giá bán, tiến độ, chi phí, vốn và thuế tác động qua lại trong mô hình tài chính.
- Quyết định
Đặt câu hỏi trước khi kết luận
Thực hành đọc kết quả, tìm giả định nhạy cảm, nêu rủi ro và trình bày cơ sở phân tích trước quyết định đầu tư.
Chọn hình thức học phù hợp với mục tiêu của bạn
Hai hình thức học, điều chỉnh theo nền tảng và mục tiêu của bạn. Nội dung như nhau; khác nhau ở nhịp học và mức độ điều chỉnh theo từng người.
Khóa học nhóm
Chương trình theo lộ trình chung, phù hợp với cá nhân muốn xây nền tảng có hệ thống hoặc doanh nghiệp cần đào tạo đội ngũ theo cùng một khung phân tích.
- Học theo trình tự từ tổng quan đến kết luận đầu tư
- Kết hợp khung phân tích, ví dụ và case thực tế
- Phù hợp với người mới vào nghề, chuyên viên đang làm nghề và nhóm nhân sự doanh nghiệp
Hướng dẫn 1–1
Nội dung được điều chỉnh theo nền tảng, mục tiêu và công việc của bạn. Bạn có thể mang case hoặc mô hình tài chính đang dùng vào buổi học.
- Có thể tập trung vào một hoặc nhiều trụ cột
- Có thể cùng lập, rà soát hoặc hoàn thiện mô hình tài chính
- Phù hợp khi bạn cần lộ trình riêng hoặc đang xử lý một case cụ thể
Thông tin khóa học
Những điều người học thường hỏi trước khi đăng ký: lịch học, yêu cầu đầu vào, tài liệu, hỗ trợ và học phí.
- Lịch học và thời lượngMỗi buổi học kéo dài 2 giờ. Bạn chọn lịch theo khung thời gian phù hợp với mình.
- Kiến thức đầu vàoKhông yêu cầu kiến thức nền. Người chưa có nền tảng được hướng dẫn từ phần cơ bản, nên tổng thời gian học dài hay ngắn tùy vào kiến thức bạn đang có.
- Tài liệu và bài tậpTài liệu và file mẫu được cung cấp trong quá trình học. Bài tập là các case thực tế.
- Hỗ trợ và phản hồiTrong quá trình học, bạn trao đổi và nhận phản hồi qua Facebook The FS Lab hoặc LinkedIn của Mentor.
- Sản phẩm thực hànhTrong khóa, bạn tự tay lập một bộ FS cho dự án nhà ở, từ bảng giả định đến dòng tiền và các chỉ tiêu hiệu quả, làm nền để tiếp tục tính FS cho những dự án bạn gặp trong công việc.
- Học phíHọc phí tùy hình thức và nội dung học. Nhắn tin cho Facebook The FS Lab hoặc LinkedIn của Mentor để nhận thông tin.
Trao đổi để chọn hình thức học phù hợp
The FS Lab sẽ trao đổi về nền tảng hiện tại, mục tiêu học và loại dự án bạn quan tâm trước khi đề xuất khóa học nhóm hoặc hướng dẫn 1–1.