FS dự án bất động sản là gì? Cách lập FS và những câu hỏi thường gặp

FS là gì?

FS là viết tắt của Feasibility Study, tức nghiên cứu khả thi (báo cáo nghiên cứu khả thi). FS trả lời câu hỏi: dự án có khả thi và có đáng đầu tư không. Với dự án bất động sản, FS thường gồm một mô hình tài chính trên Excel đi kèm phần phân tích pháp lý, quy hoạch và thị trường.

Đọc thêm: NPV, IRR, ROE là gì? 18 thuật ngữ FS bất động sản cho người mới.

Pre-FS là gì, khác FS thế nào?

Pre-FS (Pre-Feasibility Study) là nghiên cứu tiền khả thi: với các giả định ban đầu, dự án có đáng để nghiên cứu sâu hơn không. FS là bước tiếp theo, dùng dữ liệu đã kiểm chứng để ra quyết định đầu tư.

Bạn có thể thử một Pre-FS ngay trên công cụ tính FS online miễn phí của The FS Lab.

Một file FS bất động sản gồm những gì?

Một mô hình FS không phải tập hợp các bảng rời rạc mà là một chuỗi liên kết:

Trong đó cần lập riêng lịch bán hàng, lịch thu tiền, lịch bàn giao và lịch ghi nhận doanh thu, rồi đối chiếu chúng với nhau. Một giả định sai ở đầu chuỗi sẽ lan qua mọi bảng phía sau.

Đọc thêm: Giá trị bán hàng, tiền thu về và doanh thu ghi nhận khác nhau thế nào?

Đọc file FS nên xem chỉ số nào đầu tiên?

Không cần đọc hết mọi sheet. Người ra quyết định thường chỉ tìm bốn câu trả lời: phải bỏ bao nhiêu vốn, thu về bao nhiêu lợi nhuận, mất bao lâu để thu hồi vốn và rủi ro có xứng đáng không. Tám chỉ số nên xem nhanh: vốn chủ cần đầu tư, IRR vốn chủ, thời gian hoàn vốn, thời gian thực hiện dự án, lợi nhuận sau thuế, cơ cấu nguồn vốn, NPV và tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu (ROS). Không chỉ số nào nên được đọc một mình.

Đọc thêm: Đọc file FS bất động sản: nên xem chỉ số nào đầu tiên?

Lập FS hay sai ở đâu?

Bảy sai lầm thường gặp: dòng thu và dòng chi không khớp nhau; giá bán và tiến độ thu tiền không sát thị trường; lệch giữa giá chuyển nhượng và giá trị sổ sách; rải tiền không đủ 100%; cân đối vốn máy móc theo tỷ lệ 30:70; quên đưa VAT vào bảng tính; nhầm tiền thu với doanh thu, dòng chi với giá vốn.

Đọc thêm và tải ebook: 7 sai lầm khi lập FS dự án bất động sản.

Giá bán trong FS lấy thế nào?

Không lấy thẳng giá quảng cáo. Cần phân biệt giá niêm yết, giá giao dịch thực tế, các khoản chiết khấu, hỗ trợ và giá trị thuần dự án nhận được; con số đưa vào FS là con số cuối cùng. Giá bán còn phải xem cùng khả năng hấp thụ và tiến độ thanh toán.

Đọc thêm: Một báo cáo thẩm định thường mất thời gian nhất ở phần nào?

Học lập FS ở đâu, cần biết gì trước?

Không yêu cầu kiến thức nền; người mới được hướng dẫn từ phần cơ bản. Khóa học lập FS bất động sản của The FS Lab học online qua Zoom, Google Meet hoặc offline, từ 3 buổi (mỗi buổi 2 giờ), lịch thứ 7 – chủ nhật linh hoạt. Học viên nhận file FS mẫu, giáo trình và được hỗ trợ khi cần trong công việc.

Lập FS là một phần công việc của nghề phân tích đầu tư, xem Investment Analyst là gì?

Câu hỏi thường gặp

FS là viết tắt của gì?

FS là viết tắt của Feasibility Study, nghĩa là nghiên cứu khả thi, dùng để trả lời câu hỏi dự án có khả thi và đáng đầu tư không.

Pre-FS là gì?

Pre-FS là nghiên cứu tiền khả thi: với các giả định ban đầu, dự án có đáng để nghiên cứu sâu hơn không.

Đọc file FS nên xem chỉ số nào trước?

Nên xem nhanh tám chỉ số: vốn chủ cần đầu tư, IRR vốn chủ, thời gian hoàn vốn, thời gian thực hiện, lợi nhuận sau thuế, cơ cấu nguồn vốn, NPV và ROS, rồi kiểm tra chúng có nhất quán với nhau không.

Có file FS mẫu không?

Học viên khóa học lập FS bất động sản của The FS Lab được nhận file FS mẫu và giáo trình. Bạn cũng có thể nhắn The FS Lab để trao đổi.

Người mới có học lập FS được không?

Được. Khóa học không yêu cầu kiến thức nền; người mới được hướng dẫn từ phần cơ bản.

Nguồn tham khảo

• Các bài viết trên Knowledge Hub của The FS Lab được dẫn trong từng câu trả lời.
• Ebook 7 sai lầm khi lập FS dự án bất động sản.

Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế; cần kiểm tra hiệu lực tại thời điểm áp dụng.