Một báo cáo thẩm định thường mất thời gian nhất ở phần nào?

Phần tốn thời gian nhất thường không nằm ở công thức

Nhiều người nghĩ một báo cáo thẩm định mất nhiều thời gian nhất ở phần lập mô hình, chạy dòng tiền hay tính NPV, IRR. Trong nhiều trường hợp, đó không phải là chỗ khó nhất.

Khi cấu trúc mô hình tài chính đã có sẵn, việc lập mô hình có thể khá nhanh. Phần thường mất nhiều thời gian hơn, và cũng dễ sai hơn, là khảo sát thị trường để xác định giá bán.

Vì sao khảo sát thị trường dễ thành điểm nghẽn?

Cả mô hình, và rộng hơn là cả một dự án nghìn tỷ, thường dựa trên vài giả định cốt lõi: bán với giá bao nhiêu, bán được bao nhiêu và tiền về theo tiến độ nào. Sai ở các giả định này thì các con số phía sau lệch theo.

Khảo sát thị trường vì thế không thể dừng ở việc hỏi giá vài dự án xung quanh rồi lấy trung bình. Muốn đưa một con số vào FS, người phân tích phải hiểu thị trường đủ sâu và trả lời được một số câu hỏi cụ thể.

5 câu hỏi cần trả lời trước khi nhập số vào FS

1. Giá bán thực tế trên thị trường là bao nhiêu?

Cần phân biệt bốn con số: giá niêm yết trên bảng hàng, giá giao dịch thực tế, các khoản chiết khấu và hỗ trợ, và giá trị thuần dự án nhận được sau khi trừ những khoản đó. Con số đưa vào FS là con số cuối cùng.

2. Chính sách bán hàng và chiết khấu đang áp dụng như thế nào?

Chiết khấu thanh toán nhanh, chiết khấu theo đợt, quà tặng, ưu đãi hay hỗ trợ lãi suất đều làm thay đổi giá trị thuần dự án nhận được, và tác động trực tiếp đến doanh thu, hiệu quả của dự án.

3. Khách hàng mục tiêu thuộc phân khúc nào?

Người mua để ở và người mua đầu tư ngắn hạn có hành vi rất khác nhau. Tệp khách hàng khác nhau thì mức giá chấp nhận được và tốc độ hấp thụ cũng khác.

4. Khả năng hấp thụ sản phẩm ra sao?

Không chỉ hỏi “bán được không”, mà cần đi sâu hơn: bán được bao nhiêu căn mỗi tháng. Biến này quyết định nhịp dòng tiền vào của toàn bộ dự án.

5. Tiến độ thanh toán của các dự án tương tự như thế nào?

Hai dự án có thể cùng một mức giá bán, nhưng nếu một dự án thu tiền nhanh còn dự án kia thu tiền giãn theo tiến độ xây dựng, kết quả tài chính có thể khác nhau rất xa. Giá bán và tiến độ thanh toán vì vậy phải được xem cùng nhau.

Giá đầu vào lập FS và giá sau khảo sát thường không giống nhau

Điểm hay gặp trong thực tế: giá đầu vào khi lập FS ban đầu và giá sau khảo sát thị trường thường có khoảng cách.

Giá đưa vào FS ban đầu thường mang tính kỳ vọng, có thể là kỳ vọng của chủ đầu tư hoặc dựa trên đơn giá vùng. Giá sau khảo sát phản ánh rõ hơn sức mua thực tế tại thời điểm khảo sát.

Khi khoảng cách đủ lớn: cập nhật phương án cơ sở, rồi chạy độ nhạy

Khi chênh lệch giữa giá kỳ vọng ban đầu và giá khảo sát đủ lớn, giả định cơ sở không còn phù hợp. Việc cần làm trước là cập nhật phương án cơ sở theo mặt bằng thị trường vừa khảo sát, sau đó mới chạy Sensitivity Analysis (phân tích độ nhạy) quanh phương án mới. Chạy độ nhạy trên giả định cũ chỉ cho thấy dự án thay đổi thế nào quanh một điểm xuất phát đã không còn đúng.

Đó cũng là lý do phần khảo sát thị trường tốn thời gian: nó không chỉ để điền số vào mô hình, mà để kiểm tra giả định ban đầu có đứng vững hay không.

Kết luận

Trong một báo cáo thẩm định, khâu tốn nhiều thời gian thường không phải thao tác lập mô hình mà là quá trình khảo sát và phân tích thị trường để có một bộ giả định đầu vào đủ sát thực tế.

Nếu không hiểu thị trường đủ sâu, người phân tích rất dễ lập một mô hình dựa trên những giả định quá lạc quan.