5 câu hỏi phỏng vấn Phân tích đầu tư và M&A bất động sản hay gặp nhất (và cách trả lời ăn điểm)

5 câu hỏi, 1 điều người phỏng vấn muốn thấy

Vào vòng chuyên môn, người phỏng vấn hiếm khi hỏi định nghĩa trong sách. Họ đưa ra một tình huống thật và quan sát cách bạn bắt đầu, bạn kiểm tra gì trước, và bạn có biết con số nào đáng tin hay không. Đây là năm câu hay gặp nhất:

Đọc tiếp từng câu, hoặc xem bản video ngay bên trên nếu bạn thích nghe hơn đọc.

Câu 1: “Sếp đưa em cuốn sổ đất 2 ha, bảo tính FS, em sẽ làm gì?”

Tình huống thường gặp: một cuốn sổ đất hai héc ta ở Bình Dương (cũ), sếp bảo em tính FS. Câu này kiểm tra bạn có biết bắt đầu từ đâu.

Bước 1: Đọc kỹ cuốn sổ

• Mục đích sử dụng đất là gì: đất ở, đất nông nghiệp hay đất thương mại dịch vụ?
• Thời hạn sử dụng bao lâu?
• Nguồn gốc là đất được giao hay thuê, trả tiền một lần hay hằng năm?
• Đất do cá nhân hay doanh nghiệp đứng tên?
• Có đang thế chấp hay tranh chấp không?

Và nhớ kiểm tra kỹ các trang bổ sung của sổ, vì những thay đổi quan trọng thường nằm ở đó.

Bước 2: Kiểm tra quy hoạch 1/2000

Khu đất quy hoạch để làm gì? Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao và quy mô dân số là bao nhiêu? Bước này trả lời câu hỏi: khu đất có làm dự án được không, và nếu được thì làm dự án gì, nhà ở hay thương mại, thấp tầng hay cao tầng. Các chỉ tiêu quy hoạch này cũng chính là giả định đầu vào cho FS.

Bước 3: Xem pháp lý đất, quan trọng nhất là nguồn gốc đất

• Nếu khu đất có nguồn gốc là tài sản công, thường là dừng luôn, không tiếp cận tiếp.
• Nếu là đất nông nghiệp, đặc biệt là đất lúa, thời gian làm pháp lý sẽ lâu hơn so với khu đất 100% đất ở.

Mục đích của bước này là ước lượng được thời gian làm pháp lý và tiền sử dụng đất phải nộp, để đưa vào tiến độ và chi phí trong FS.

Bước 4: Khảo sát thị trường

Để biết khu đất phù hợp phát triển loại hình sản phẩm gì. Dự án tương tự xung quanh bán giá bao nhiêu, bán nhanh hay chậm?

Xong bốn bước này mới bắt đầu dựng mô hình FS. Người phỏng vấn muốn thấy bạn hiểu rằng con số chỉ đúng khi pháp lý và quy hoạch đúng.

Câu 2: Xét về tài chính, nhà đầu tư nhìn con số nào để ra quyết định?

Thật ra, nhà đầu tư chỉ cần bốn câu trả lời:

Không có con số chuẩn chung cho mọi người. Mỗi chủ đầu tư có nguồn lực tài chính và kỳ vọng lợi nhuận riêng, nên ngưỡng chấp nhận của mỗi bên có khi rất khác nhau. Trả lời “IRR trên X% là khả thi” cho mọi trường hợp là dễ mất điểm.

Muốn ăn điểm: nhắc thêm biên lợi nhuận

Biên lợi nhuận là lợi nhuận sau thuế chia cho doanh thu. Con số này cho biết phải bán bao nhiêu phần rổ hàng thì mới bắt đầu có lời thật.

Đọc thêm: Đọc file FS bất động sản: nên xem chỉ số nào đầu tiên?

Câu 3: Giá bán đưa vào mô hình được khảo sát thế nào?

Giá bán là giả định ảnh hưởng mạnh nhất đến kết quả, nên người phỏng vấn muốn biết bạn lấy số từ đâu. Một câu trả lời chắc tay đi qua năm điểm:

1. Chọn dự án so sánh thật sự tương đồng: cùng khu vực, cùng loại sản phẩm, cùng phân khúc và pháp lý tương đương.
2. Gọi điện hỏi giá trực tiếp với người bán, và ưu tiên lấy giá giao dịch thực tế.
3. Quy về giá thực thu. Nếu lấy giá chào trên quảng cáo của hàng thứ cấp, phải hỏi xem thương lượng được bao nhiêu. Nếu lấy giá sơ cấp của chủ đầu tư, phải trừ chiết khấu, quà tặng và hỗ trợ lãi suất.
4. Quy đổi diện tích với căn hộ: môi giới thường chào giá theo tim tường, còn trong FS thường tính theo thông thủy.
5. Điều chỉnh cho những khác biệt như vị trí, tiện ích và tiến độ thanh toán.

Đọc thêm: Một báo cáo thẩm định thường mất thời gian nhất ở phần nào?

Câu 4: Khi thẩm định một dự án, em kiểm tra gì đầu tiên?

Câu trả lời: đánh giá tính khả thi về pháp lý trước, rồi mới thẩm định hiệu quả tài chính sau.

Lý do rất thực tế. Khảo sát thị trường và dựng mô hình FS mất rất nhiều thời gian. Nếu pháp lý không đi được thì mọi con số phía sau đều vô nghĩa, nên pháp lý là bước sàng lọc nhanh nhất.

Cụ thể là xem dự án đang đứng ở bước nào

• Đã có chủ trương đầu tư chưa?
• Quy hoạch chi tiết đã duyệt chưa?
• Đã có quyết định giao đất hay cho thuê đất chưa?
• Tiền sử dụng đất đã xác định và nộp chưa?
• Giải phóng mặt bằng xong chưa?

Từ đó trả lời được dự án còn bao nhiêu bước, mất bao lâu và rủi ro nằm ở đâu. Pháp lý khả thi rồi mới bỏ công khảo sát thị trường và dựng mô hình tài chính.

Đọc thêm: Thẩm định dự án bất động sản: những câu hỏi thường gặp và 1 tuần cần thẩm định 10 dự án, làm sao kịp?

Câu 5: Kể về một deal hoặc một dự án em đã làm

Câu này kiểm tra kinh nghiệm thật. Đừng kể lan man, hãy kể theo bốn ý:

1. Dự án phát triển loại hình sản phẩm gì, quy mô bao nhiêu và vai trò của bạn.
2. Hai đến ba giả định ảnh hưởng mạnh nhất, như giá bán, tốc độ bán hay tiến độ pháp lý.
3. Bạn đã kiểm tra những giả định đó bằng cách nào.
4. Kết quả ra sao, và bạn rút ra được bài học gì.

Lưu ý quan trọng: người phỏng vấn sẽ hỏi rất sâu vào CV

Năm câu trên là phần câu hỏi chuyên môn hay gặp. Ngoài ra, người phỏng vấn sẽ hỏi rất sâu vào CV của bạn:

• Bạn đã làm những deal nào, những dự án nào?
• Vai trò của bạn là gì?
• Con số nào do chính bạn tính?
• Nếu làm lại, bạn sẽ làm khác ở đâu?

Vì vậy, điều gì đã ghi trong CV, bạn phải nói được đến tận chi tiết.

Muốn hiểu thêm công việc hằng ngày của vị trí này, đọc Investment Analyst là gì? Nghề phân tích đầu tư bất động sản. Muốn luyện lập FS trên case thật trước khi đi phỏng vấn, xem khóa học lập FS bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

Phỏng vấn Phân tích đầu tư bất động sản hay hỏi gì?

Thường gặp năm câu: cầm cuốn sổ đất thì lập FS bắt đầu từ đâu, nhà đầu tư nhìn con số nào để ra quyết định, giá bán khảo sát thế nào, thẩm định dự án kiểm tra gì đầu tiên, và kể về một deal hoặc dự án đã làm. Ngoài ra người phỏng vấn sẽ hỏi rất sâu vào CV.

Được giao cuốn sổ đất để tính FS thì bắt đầu từ đâu?

Không bắt đầu bằng Excel. Đọc kỹ cuốn sổ, kiểm tra quy hoạch 1/2000, xem pháp lý và nguồn gốc đất, khảo sát thị trường, rồi mới dựng mô hình FS.

IRR bao nhiêu là dự án khả thi?

Không có con số chuẩn chung. Mỗi chủ đầu tư có nguồn lực tài chính và kỳ vọng lợi nhuận riêng, nên ngưỡng chấp nhận có khi rất khác nhau. Nhà đầu tư thường nhìn vốn chủ sở hữu, lợi nhuận sau thuế, thời gian và IRR.

Thẩm định dự án nên kiểm tra gì đầu tiên?

Tính khả thi về pháp lý trước, hiệu quả tài chính sau, vì khảo sát thị trường và dựng mô hình mất nhiều thời gian; pháp lý không đi được thì các con số phía sau đều vô nghĩa.

Giá bán căn hộ trong FS tính theo tim tường hay thông thủy?

Môi giới thường chào giá theo tim tường, còn trong FS thường tính theo thông thủy, nên cần quy đổi diện tích trước khi đưa giá vào mô hình.

Nguồn tham khảo

• Video “5 câu hỏi phỏng vấn Phân tích đầu tư & M&A bất động sản hay gặp nhất” trên kênh YouTube và TikTok của The FS Lab.
• Ví dụ về biên lợi nhuận là số minh họa, không phải số liệu của một dự án cụ thể.

Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế; cần kiểm tra hiệu lực tại thời điểm áp dụng.